港岛家族的诞生 第18章

作者:任猪飞

  原来,跑马地4万平方尺的地皮,可以设计为26幢唐楼。若是按照以往的则师设计,他们势必将这些唐楼整整齐齐分布。

  但林志超却不这样想,他要打造成‘私人屋邨’概念,也就是后世内地的小区模式,香港人叫屋邨。

  简单来说,田地厅只是规定你的地积比,意思就是占地面积X地积比,就是你可以修建的楼面面积,其它方面只需正常审核就行。

  所以,林志超将26幢唐楼紧密排列一圈(有空隙,三三两两之间空隙更大),并在四周用铁栏围起来,将空地留在中间,修建花园、凉亭、安乐设施,可供住户休憩、游玩。这样一来,外面的人是不能无缘无故的进来。

  这样设计的好处不言而喻,届时将会受到买家的一致好评,毕竟谁不想住在环境安全的地方,大家都是从内地来逃难的,谁不担心财产安全。

  那么,届时房价就算超过30港币每平方尺,也是有可能的。

  黄祖棠能参与这种屋邨的设计,不仅可以提高他的水平,还能增加他则师楼的知名度。

  至于每一栋唐楼的设计,其实都是大同小异,可能一两个礼拜就能交稿子了。

  “好像可以了!这样,我再慢慢的看一下,确定和你讲!”

  “OK”

  这个项目也已经设计1个月了,到了最后敲定的时刻。而若是没有意外,预计在九月或者十月开工。

  至于销售的问题,林志超打算再创一个盛举,那就是搞个样板房、售楼处出来。毕竟是130套期房,没有点诱惑,林志超还真担心售罄的问题。

  ……

  东亚银行的总经理办公室。

  林志超带着‘渡船街旧煤气厂’的地契,准备贷款。

  其实,他算是非常保守的地产商人,后世一些地产商,直接在购买地皮的时候,就让银行支付七成,自己付三成。而长江置业目前都是拿下地皮后,再拿着地皮来东亚银行贷款六成,而最终几乎只是五成多。

  目前,长江置业在东亚银行的贷款是85万港币,算是东亚银行重点扶持的对象,也有人说林志超是简东浦扶持的对象。

  其实是一个双赢的局面,毕竟长江置业现在声誉正隆,值得投资。

  他要是没有能力,没有‘山林道项目’一炮而红,别人压根不会理会林志超这个同乡。

  “简老,我们花了55万港币,买下这幅地皮。所以打算贷款30万港币。”林志超将地契、购地合同等资料,递给简东浦。

  简东浦又被林志超震惊了,这个年轻人那里来那么多资金?

  “你不会将前面70万港币的贷款,又拿去买地吧?”

  林志超笑着说道:“那怎么行,我们都已经支付了何东爵士50万港币的利润分红,另外20万港币正躺在公司账上,用于启动那幅地皮建筑。”

  简东浦一想就知道不可能,毕竟他看过长江置业和何东置业签署的合同。

  于是,他不再询问其它,林志超本身就够传奇的,有人说他捡到了黄金,有人说他是军阀后代。

  “是工业地皮?难道你们要投资工厂?”

  林志超又开启了装B模式,毕竟他要忽悠别人贷款,最重要的就是展现自己的价值。

  “并不是,我去田地厅问过,这幅土地可以更改为住宅用地,只需要补地价30万港币。这样一来,我们的总计成本才85万港币。而按照市价,同样大小同样地段的住宅地皮,怕是得100万左右,我们至少省了20万港币。”

  简东浦立马赞道:“好好,没想到你对地产那么熟悉。你是想拿贷款去作为补地价,然后等跑马地‘蓝田雅苑’开售后,再开发渡船街这幅地皮?”

  林志超说道:“对!更改地皮性质后,可以先筹备,明年再动工。”

  简东浦又问道:“你就不担心购买力不足的问题?香港有能力购买3万港币的住宅,人足嘛?”

  他其实是故意这样问,香港这点有钱人还是有的。

  林志超说道:“估计上千套都能消化,毕竟内地会源源不断输入大量的资金。而实际上,目前香港的置业公司,思想依旧没有打开,他们很多都是抱着出租的目的,认为这样更赚钱。殊不知,对于置业公司来说,货如轮转才是最重要的。”

  简东浦只能在心里说,这个年轻人简直就是天生适合搞地产的。

  最终,简东浦还是爽快的答应放款,毕竟双方有约定,那就是支持林志超搞地产,贷款金额为资产值的六成。

  实际上,林志超每次只要五成多。

第25章 【百倍速度】

  7月下旬。

  林志超来到长江实业,视察了拉链生产的进度。

  只见,鲍春来为林志超展示了拉链的生产过程,冲米机制作一颗颗‘拉链粒’,再用台虎钳弯曲,其后用镊子一颗颗放在纺织布排列,并用榔头敲打固定,这仅仅是‘排米’;而‘拉头’几乎是手工敲打,随后装上去。

  看似简单的人工制作,实则是‘超高技术’,仅仅是一个排米,就考验工人的眼力、手力;否则位置不对,拉链不能合并,便是不合格品。

  所以,如果是手工制作,非得熟练工人。

  而就算是如此,手工制作出来的,较自动排米机(自动拉链机)生产出来的,也是劣质得多,成本还非常高。

  林志超知道,小小的拉链在后世有几万个专利。

  哪怕是现在,欧美已经有非常多的专利,什么无勾式拉链、隐形拉链等等。

  “鲍经理,一个熟练的工人,一天可以生产多少条拉链(西裤裆部位的长度,一米约为5条)?”

  鲍春来说道:“像我这样的熟手,一天可以生产20条,而我们把40条称之为‘1打’,所以熟练工一天就是‘半打’的速度。不过能达到这个速度的熟练工,屈指可数,再加上良品率的问题,所以实际有很多偏差,估计一天10~15条比较精确。”

  实际上,这10~15条还有其它人工在里面,‘排米’仅是其中一个环节。

  林志超立马核算起来,外面一条拉链在2港币上下(这个年代有钱人才穿拉链衣服,铝合金质便宜,铜拉链更贵),一打80港币左右,熟练工一个月可以创造800港币左右的效益。

  但刨除工资、材料、其它人工等,老板只能说略微有利润,毕竟仅一个熟练工的月薪,就得100港币以上;更何况,质量堪忧而引起的次品报废损耗、铝合金和铜材料费昂贵等等。

  而他最近也是通过一些渠道调查过,欧美的工业拉链,尚未真正进入亚洲。估计是因为亚洲有手工制作的拉链,以及拉链市场还没有很大。

  当然了,欧美的人工成本也会增加很高,别看是自动拉链机器生产的,但那仅限‘排米’程序,其实很多地方还是需要人工,一条拉链的两边纺织布、拉链的拉头等,这些目前都还是人工。

  想到这些,林志超其实已经心情澎拜起来。

  别小看拉链的那点纺织布,俗话说‘聚少成多’,也是很大的一笔生意;重要的是,香港就是纺织成成衣的天堂,价格便宜、质量也逐渐追赶上欧美。

  其次,生产拉链所需要的铜、铝合金等,可以采取进口,后期甚至可以自己生产铝合金,还能顺势进入门窗产业。

  最后,就是‘自动排米机’的改良了,据林志超所知,改良后的自动排米机,可以达到人工的230倍;而改良前,仅是100倍。与此同时。此时‘拉头’还不是自动化生产,亦可以进行创新、研发‘自动冲压机’。只要有钱,从欧美聘请机械工程师,或者RB聘请,一样可以行,也不算非常高科技,香港也不是没有工业。

  如果拉链在亚洲,能运用到衣服、箱包等上面,那么市场将几倍的增长。

  搞清楚这些,林志超觉得这个产业可以搞。

  与此同时,和RB的竞争方面,双方各有优势,RB胜在工业链发达,香港胜在成本更便宜。

  林志超对鲍春来、李高福说道:“好,你们继续组织生产,并将合格产品拿出去推销,公司正常运转。与此同时,我会经常抽出时间,参与长江实业的生产和销售。”

  “好的,老板!”两人连忙说道。

  接着,林志超又说道:“鲍经理,我还希望你将铝合金拉链研发出来,若是成功,我会给予你半年薪资作为奖金。”

  鲍春来连忙说道:“谢谢老板,我会尽快研制成功,您放心!”

  其实不难,无非就是材质的问题,但林志超需要激励鲍春来。

  林志超又对李高福说道:“李经理,你要负责市场的推广,以及材料的采购。特别是材料采购方面,多了解一下海外的行情和渠道。”

  李高福自然知道什么意思,马上说道:“好,老板!”

  只有鲍春来有些疑问,长江实业能用多少材料,直接香港采购就可以了。

  就这样,林志超的拉链产业开始起步,而他也决定抽出时间,开始学习整个拉链产业;他有眼光和见识,又有发达的大脑,比普通人成功容易太多。但越是这样,林志超越是喜欢钻研,因为他对自己要求是行业佼佼者。

  他会争取一两个月时间,熟悉拉链产业的所有知识,以及了解海外的情况。之后,他就会欧洲·德国考察,购买‘自动拉链机’,并寻求机械厂的长期合作。

  为什么不去美国考察,是因为觉得德国那边更便宜,而且能给予林志超一定的重视。

  而据他所知,目前自动拉链机器,世界上也就美国、德国、瑞士等少数几个国家,可以生产。

  ……

  下午,林志超回到长江置业工作。

  时机成熟,林志超还是打算将长江实业、长江置业进行合并,以‘长江实业集团’为总部,下设制造业、地产。

  可以说,当初取名字的时候,林志超就是想着‘借东风、借运气’的念头,都没有怎么犹豫就决定了‘长江’招牌。

  说实话,林志超还真怕李超人崛起,所以香港塑胶花肯定是他第一个做。哪怕那个时候,林志超身家数千万或者上亿,他都不会放过塑胶花。

  这样一来,李超人就算也跟着做,至少他赚不到100万一年,从而在地产上实力大减。

  他为什么非得阻止别人崛起,那是因为林志超担心汇丰银行欣赏李超人,届时和记黄埔多一个竞争者。

  召集长江置业的管理层,开了一个会议。

  “有意‘蓝田雅苑’建筑承包的公司或判头,递交了多少份资料了?”林志超开口问道。

  跑马地4万平方尺的地皮,总计兴建26幢五层唐楼,林志超是打算分包给三个判头或者建筑公司,由长江置业的工程部指挥、调度,并且建筑材料也是长江置业去谈和采购。

  这样做的好处就是,长江置业培养出自己的建筑实力,为将来成立建筑公司做打算。

  黄昌宏说道:“一共有五家公司和判头,递交了资料,表示愿意诚意合作,和听从我们的安排。”说完,将提前准备好的资料递交给林志超。

  林志超随便看了几眼,说道:“黄顺建筑的条件不差话,他们有个位置。这五份资料我先看一下,到时候再敲定合作的三家。”

  黄昌宏点点头,说道:“好的”

  林志超又询问了建筑材料的价格谈判,以及工程部的计划等等,几乎是精确到细节中。就算建筑材料,林志超都去市场和几家材料商摸过底,再转交给长江置业的采购部门详细谈。

  正因为林志超事无巨细,所以每天的工作量很大,一天工作时间差不多15个小时以上,毕竟还会抽出时间学习。

  这也是没有办法的事情,此时他手下的人才不多,再加上事业起步,自然要做到这个地步。

  “财务安排如何?三个工程的支出,有无问题?”林志超又问道。

  财务周福照马上说道:“没有问题!本月山林道46~48号第二期款全额收齐……魔都街126号的建筑费用充足……蓝田雅苑的开工费用也充足……”

  油麻地渡船街的地皮,目前也已经进入图则设计阶段,不过图纸都比较简单,拿着前面的图纸套一套足以。说实话,林志超对于建筑材料什么的,要求也就是个中等,在他看来,这些房子20年后,恐怕已经全部拆除了。

  林志超满意的说道:“嗯,虽然过得紧巴巴,实则是游刃有余。”

  周福照想了一下,说道:“魔都街126号的四幢唐楼,老板打算什么时候销售?”在他看来,如果将魔都街126号四幢唐楼预售出去,长江置业的资金就是高枕无忧。

  林志超没有问答这个问题,而是问胡兆煦:“市场现在有其它公司,出售期房了嘛?”

  胡兆煦马上说道:“并没有!我觉得可能有三个方面:第一,大家的观念没有转变过来,只是觉得‘分层出售’比较有利;第二,关于‘期房销售’,他们可能觉得房子还会涨,所以并不打算现在出售,但可能过一段时间等内地富豪们来得更多的时候,他们趁高出售;第三,很多置业公司可能没有摸清这里面的操作手段,担心搞砸了。”

  林志超笑着说道:“能涨到那里去,我们都敢卖30港币每平尺了。”

  胡兆煦说道:“也许大家还想着卖35港币每平方尺呢。”

  林志超摇摇头,这个价格很难,除非设计到位、营销到位,而且地段什么的。

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